当前三个月的房价似乎平稳无波，但若放眼三至五年，未来趋势将变得更加明显。从2015年到2021年，许多城市的房价经历了显著上涨，而在2021年至2026年间，部分三四线城市的房价则由每平方米1万元降至5000元。2014年末，几乎无人相信房价将会显著上升，而展望2026年时，也难以有人相信核心区域的价格将会突破之前的高点。然而，基于市场分析，可以预见到2030年一线城市核心区域的房价很可能会超过2021年的历史高点，而核心二线城市的价格将接近此前水平，三四线城市虽然会止跌企稳，但价位难以再回到顶峰。这对于正在寻房的首次购房者及考虑改善居住条件的家庭而言，是一个不容忽视的信号。
根据高盛的预测，上海和深圳的核心区房价将在2026至2028年之间实现约15%的回升。经济学家马光远也表示，预计到2031年前后，北京、上海、广州和深圳等城市的核心区将无疑恢复到之前的高点，但约70%的普通城市可能难以实现此目标。这一判断并非乐观情绪的抒发，而是基于五个关键因素：政策、供求、信用、需求与预期。当这五个因素相互作用时，市场底部将得以形成，这在过去20年中一直如此。
自2014年底以来，这五个因素开始悄然发生变化，导致2015年至2021年间全国房价平均上涨了60%；然而，自2021年上半年以来，这些因素又集体转向下行，市场经历了四年的深度调整。政策方面，从防范风险转向建立系统。8月28日的新政策出台了现房销售、主办银行及项目公司三项制度，将首套房的首付比例降至15%，房贷利率降至约3.1%，绝大多数城市已取消了限购限售令，这彻底消除了首次购房者的交付风险。
在供给方面，新房开工数量大幅减少，创下历史最低纪录，至8月时新开工项目同比下降了24.8%，8月单月甚至降幅超过30%。根据高盛的预测，从2027年3月开始，将出现12到18个月的新房供应真空期，届时购房者可能会发现自己心仪的新房几乎不复存在。与此同时，信用方面，房企融资环境逐渐改善，金科成功重组724亿的债务，融创的96亿美元境外债务也完成重组，优质央企的发债利率已跌至2%以下，当最为缺乏资金的房企能够获得低息融资时，行业的信用周期便会转向复苏。
在需求方面，真实的购房需求并未消失。今年前八个月，二手房的网签面积达到5.49亿平方米，同比增长10.6%，已超过新房交易规模。尤其是改善性需求愈加明显，2000年前建成的住宅比重超过36%。市场上，一旦良好房源的标准明确，许多旧房家庭的置换需求将得到释放。预期因素的变化同样显著，根据长江商学院的调研，至2025年底，市场对看涨的预期已从37%上升至56%，短短九个月内跃升19个百分点。
在市场回暖的过程当中，万科在9月的两天里股价连续涨停，超过30只相关股票同样大幅攀升，开发商市场策略也从价格促销转向试探性提价。与此同时，五大市场底部指标现已全数显现：政策底、供需底、信用底、需求底和预期底。在2026年9月的市场背景中，我们站在了一个与2014年底的时点相似、但制度基础更为坚实的长期拐点上。
那么，到了2030年，房价的局势将如何发展呢？首先，核心一线城市地区——如北京的东西城、海淀与朝阳的核心区域，上海的内环、深圳的南山及福田前海、广州的天河及珠江新城等地，预计将累计修复25%到35%，大概率超过2021年的高点。其次，非核心一线及强二线城市的核心区域，如杭州主城区、成都高新区、武汉的武昌和汉口、南京主城区，预计将累计修复15%至25%，接近或贴近2021年的高点。在选房时，购房者应当关注一二梯队的现房或地铁沿线的新房，改善需求则应优先考虑核心区域的优质户型及物业。
第三梯队，包括普通二线与加强三线核心区域，预计将实现5%到15%的修复，止跌企稳。而第四梯队则为三四线城市的核心城区，预计会止跌企稳，但远郊地区仍面临压力，整体仍较2021年高点低20%到40%，房价将长期保持横盘状态。时间节奏方面，预计2026至2027年一线城市将率先确认底部，而在2027至2029年期间，核心区域将在新房供应真空期中稳步上涨，直到2030年后进入一个成熟的修复阶段，每年价格温和上涨3%至5%。
面对此种市场格局，不同类型的购房者需做好相应的心理准备。首次购房者应认识到，等待最低点并不现实，房价的底部并不是一个明确的点，而是时间段的概念。目前，首套利率为3.1%，已是20年来的最低水平，贷款100万元比2021年最高点每月可少还1500元，而现房销售将消灭交付风险，二手房目前仍有较大的议价空间。只要月供不超过家庭收入的30%，在核心城市的核心区域，现在就可以开始看房。购房者需明白，所购之房是家而非投资工具。
针对改善型购房者，则需做好先卖后买的准备，尽早进行置换。未来四年，优质房源与劣质房源的价值差距将越来越显著。核心区域的次新房有望稳步修复，而房龄超过20年的老房子甚至可能继续贬值。因此，不要因舍不得便宜而迟迟不出售老房子，应该抓住当前二手房挂牌量依然较高的机会，果断出售劣质资产，升级至理想的住房。
对于拥有多套房产的投资者，建议提前做好资产调整的准备。普遍上涨的时代已彻底结束，未来只有约20%的城市、20%的地区及20%的房产具备真正的资产价值。趁着市场回暖的机会，出售那些多余的三四线房产、远郊无配套的住宅以及房龄超过25年的老旧小区，能为自身的资产配置带来实质性改善。
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